Hoe organiseer je werken in een mede-eigendom?

De beslissing om werken te laten uitvoeren is een belangrijk moment in het leven van een mede-eigendom en leidt tot veel vragen bij de mede-eigenaars. Laten we ze samen beantwoorden.

Wie is verantwoordelijk voor de werken? Hoe deze werken te budgetteren en te financieren?,...

In deze blog komen we terug op deze essentiële vragen en vestigen we uw aandacht op bepaalde punten, zodat uw werken zo vlot mogelijk verlopen.

Wie is verantwoordelijk voor de werken in de mede-eigendom?

In de mede-eigendom is de syndicus verantwoordelijk voor het identificeren van de noodzakelijke werken (meer informatie over de syndicus in onze blog1). Dit maakt deel uit van zijn opdracht zoals omschreven in de wet2. Hiertoe moet hij zoveel mogelijk een beroep doen op interne en externe deskundigen. Het is ook de syndicus die moet optreden in een noodsituatie, bijvoorbeeld wanneer een verwarmingsketel buiten werking is of wanneer beschadigde balkons gevaarlijk worden. 

De syndicus mag ook alle dringende of bewarende maatregelen nemen met betrekking tot de gemeenschappelijke delen, op voorwaarde dat ze zo snel mogelijk door de algemene vergadering worden bekrachtigd. 

Indien echter de vereiste meerderheid niet kan worden bereikt op de algemene vergadering en dringende en noodzakelijke werken moeten worden uitgevoerd aan de gemeenschappelijke delen, kan elke mede-eigenaar de werken alleen uitvoeren, op kosten van de vereniging van mede-eigenaars, na toelating van een rechter.

Hoe en door wie worden de werkzaamheden gepland?

Het is opnieuw de syndicus die verantwoordelijk is voor de planning van de werkzaamheden, zowel op de korte, middellange als lange termijn. Bij omvangrijke werken is het nuttig en sterk aan te bevelen een audit en een expertise van de mede-eigendom uit te voeren. Zij worden goedgekeurd door de algemene vergadering en toevertrouwd aan een studiebureau, een architect of consultant.

De hulp van deze deskundigen maakt het mogelijk een overzicht te krijgen van de algemene toestand van het flatgebouw, de volgorde van de werkzaamheden vast te stellen en op objectieve basis gekwalificeerde en betrouwbare bedrijven te selecteren voor de uitvoering van de werkzaamheden.

Hoe worden de de werken begroot ?

Ongeacht de bevoegdheden die het reglement van de mede-eigendom hem verleent, moet de syndicus een aantal offertes voorleggen die zijn uitgewerkt op basis van een vooraf opgesteld lastenboek3.

De syndicus is belast met het toezicht op het lastenboek, de verschillende bestekken en de budgetten.

Wat zijn de verschillende fasen voor de uitvoering van de werkzaamheden?

Nadat de werkzaamheden zijn begroot, legt de syndicus de laatste hand aan het dossier om het voor te leggen aan de algemene vergadering. Afhankelijk van het budget en de prioriteiten die tijdens de vergadering zijn besproken, wordt gestemd over de goedkeuring van de werkzaamheden, de selectie van de aannemer(s) en de financiering. Wanneer de financiële mogelijkheden van de mede-eigendom het toelaten, verdient het de voorkeur om zoveel mogelijk werken ineens uit te voeren.

De syndicus kan worden gevraagd om de mogelijkheid na te gaan van een lening door de mede-eigendom en vervolgens op de algemene vergadering de verschillende aanbiedingen voorleggen. Hij kan deze mogelijkheid ook op eigen initiatief onderzoeken.

De algemene vergadering beslist met een tweederdemeerderheid over alle werken aan de gemeenschappelijke delen, met uitzondering van de werken die door de wet worden opgelegd en de bewarende werken en werken in voorlopige bewindvoering, waarover kan worden beslist met een absolute meerderheid (de helft van de stemmen +1) van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars. 

Indien de werkzaamheden betrekking hebben op de wijziging van de bestemming van een gebouw of een gedeelte daarvan, wordt het besluit genomen met een viervijfdemeerderheid.

Na de stemming voert de syndicus het besluit van de algemene vergadering uit en zorgt hij ervoor dat de nieuwe lasten met betrekking tot de werkzaamheden tijdig worden betaald.

Hoe worden de werken gefinancierd?

Werken laten uitvoeren in een flatgebouw is vaak een dure investering. Daarom is het van essentieel belang ze goed te plannen en na te denken over de beste manier om ze uit te voeren. Er zijn verschillende manieren om de werkzaamheden in een mede-eigendom te financieren, zoals uw eigen middelen, het reservefonds, maar ook het afsluiten van een lening voor de mede-eigendom bij een financiële instelling. Wij bespreken al deze financieringswijzen uitvoerig in deze blog4.

De Belgische gewestelijke overheden kennen ook premies toe voor het renoveren en koolstofvrij maken van het gebouwenbestand, vergeet dus niet na te gaan of uw mede-eigendom in aanmerking komt voor een van deze premies.

Wat gebeurt er bij financiële problemen of een blokkering?

Andere partijen dan de syndicus kunnen dan beslissingen nemen.

Indien het financiële evenwicht van de mede-eigendom ernstig wordt verstoord of indien de mede-eigendom niet in staat is de instandhouding van het gebouw of de naleving van de wettelijke verplichtingen te verzekeren, kan de syndicus of zelfs één of meer mede-eigenaars die minstens een vijfde van de aandelen van de gemeenschappelijke delen bezitten, de rechter verzoeken om op kosten van de vereniging van mede-eigenaars één of meerdere voorlopig bewindvoerders te benoemen die, voor de door de rechter toegewezen taken, de plaats van de bestuursorganen van de mede-eigendom innemen.

Als mede-eigenaars niet langer in staat zijn hun lasten te betalen, met name de leninglasten in het geval van financiering van werken door middel van een lening voor de mede-eigendom, kan dit de hele mede-eigendom in gevaar brengen en de financiën van de andere mede-eigenaars onder druk zetten.

Atradius ICP biedt verzekeringen aan tegen niet-betaling van de lasten van de mede-eigendom. Deze verzekeringen maken het mogelijk de mede-eigendom te vergoeden en onbetaalde leninglasten terug te vorderen. Onbetaalde lasten hoeven niet meer te worden gedragen door de andere mede-eigenaars. Ontdek hier onze verzekeringen5.