Pour financer les charges liées aux parties communes de la copropriété, l’association de copropriétaires (ACP) peut en premier lieu faire appel aux moyens de financement qu’elle a constitués. En effet, chaque ACP a l’obligation légale de se doter d’un fonds de roulement et d’un fonds de réserve. Pour constituer ces fonds, l’ACP compte sur les contributions périodiques des différents copropriétaires.
La contribution consentie par chaque copropriétaire est généralement fixée en fonction de la valeur et de la superficie de ses propres parties privatives ; elle est par conséquent calculée au prorata. Tant pour le fonds de roulement que pour le fonds de réserve, les copropriétaires décident du montant de ces contributions périodiques en assemblée générale, après soumission des prévisions budgétaires à l’ACP par le syndic et mise aux voix.
Le fonds de roulement de l’ACP sert à couvrir les charges courantes, comme le remplacement des ampoules défectueuses dans les parties communes, et à financer les charges et provisions communes annuelles, par exemple les frais de chauffage et d’éclairage des parties communes, les frais de gestion, les frais administratifs et les différentes assurances.
Le fonds de roulement se compose de toutes les avances versées spécifiquement par les copropriétaires afin de couvrir ces charges communes annuelles. Chaque copropriétaire verse le montant de ses avances sur un compte séparé, ouvert au nom de l’ACP et mis à la disposition du syndic pour s’acquitter des obligations financières de la copropriété.
Vu le vieillissement marqué du parc immobilier en Belgique, où plus de 50 % des immeubles à appartements ont été construits avant 1970, et eu égard à la sévérité croissante des normes fédérales et européennes en matière de certificats de performance énergétique (CPE), d’ascenseurs et de chaudières dans le cadre du Green Deal à l’horizon 2050, beaucoup de copropriétaires devront consentir à de nouveaux investissements dans leur copropriété. Les copropriétaires d’un immeuble à appartements pourraient être (soudainement) confrontés à des travaux nécessaires et considérables. Le fonds de réserve sert à couvrir de tels investissements, plus importants – et parfois imprévus.
La constitution et le maintien d’un fonds de réserve est en principe une obligation légale en Belgique. Les montants à affecter à ce fonds s’élèvent à au moins 5 % du total des charges communes ordinaires de l’année précédente. Toutefois, l’assemblée générale peut décider, à une majorité de quatre cinquièmes des voix, de ne pas constituer un tel fonds de réserve. Selon la loi, tout comme le fonds de roulement, le fonds de réserve est constitué en proportion des quotes-parts relatives des parties privatives de la copropriété. En alternative à cette répartition au prorata, l’assemblée générale peut cependant décider de calculer les coûts à supporter par les différents copropriétaires sur la base de l’utilité de l’investissement pour chacun d’eux, ou encore de combiner librement les critères de proportionnalité et d’utilité.
Le fonds de réserve est constitué par les apports effectués par l’ensemble des copropriétaires. C’est le syndic qui estime les coûts liés aux investissements importants, souvent avec l’aide d’experts externes. Le syndic est alors tenu de conseiller l’assemblée générale sur le montant qu’il conviendrait d’injecter dans le fonds de réserve. Ensuite, il appartient aux copropriétaires de décider du montant à verser annuellement pour alimenter le fonds de réserve.
En cas de travaux, le fonds de réserve peut ne pas suffire à financer les coûts d’une rénovation importante, urgente ou imprévue. Il se peut aussi que l’assemblée générale décide de ne pas ou partiellement faire appel au fonds de réserve. Dans de tels cas, l’ACP dispose de deux autres moyens pour rassembler les montants nécessaires aux travaux de rénovation.
Tout d’abord, l’ACP peut lancer un appel de fonds. Ce faisant, l’ACP sollicite les ressources propres des copropriétaires en leur demandant de financer les travaux sur leurs propres deniers. Il est évident qu’une telle injection de capital ne va pas de soi pour tous les copropriétaires.
Les copropriétaires peuvent également contracter un emprunt. Celui-ci ne devra pas être conclu séparément pour chaque copropriétaire, mais le sera au nom de l’ACP, représentée par le syndic. Pour couvrir le risque de défaut de paiement des charges d’emprunt de la part d’un ou plusieurs copropriétaires, l’ACP peut souscrire une assurance. La couverture de l’assurance s’applique à l’ensemble de l’ACP et de tous les copropriétaires. Ainsi, même les copropriétaires qui ne participent pas à l’emprunt seront couverts contre le défaut de paiement d’un autre copropriétaire.
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