Hoe worden kosten aan de mede-eigendom gefinancierd?

Eigenaars van appartementen of groepswoningen zijn – als mede-eigenaar – mede verantwoordelijk voor de gemeenschappelijke delen zoals de inkomhal, de lift en terrassen.

Aan die gemeenschappelijke delen zijn lasten verbonden, zowel voor het dagelijkse gebruik als wanneer er grotere investeringen noodzakelijk zijn, zoals een nieuwe lift of verwarmingsketel. Daarom stellen vele mede-eigenaars zich ook een belangrijke vraag: hoe moet dit gefinancierd worden?

Elke mede-eigendom beschikt over twee verschillende financieringsmiddelen

Om lasten verbonden aan de gemeenschappelijke delen van de mede-eigendom te financieren, kan de vereniging van mede-eigenaars (VME) in eerste instantie terugvallen op hun aangelegde financieringsmiddelen. De wet verplicht elke VME namelijk om te voorzien in een werkkapitaal en reservefonds. Om dit vermogen op te bouwen, zal de VME op periodieke bijdragen van de verschillende mede-eigenaars rekenen.

De bijdrage die elke mede-eigenaar levert is in de regel afhankelijk van de waarde en oppervlakte van de eigen private delen en wordt op die manier proportioneel berekend. De periodieke bijdrage voor zowel werkkapitaal als reservefonds wordt door de mede-eigenaars vastgelegd op de algemene vergadering, waar de syndicus de begrotingsramingen ter stemming voorlegt aan de VME. 

Werkkapitaal voor alledaagse en jaarlijkse lasten

Voor de alledaagse lasten zoals een kapotte lamp in een van de gemeenschappelijke delen en voor jaarlijkse gemeenschappelijke lasten en voorzieningen, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke delen, de beheerskosten, de administratiekosten en de verschillende verzekeringen, wordt het werkkapitaal van de VME aangesproken.

Het werkkapitaal bestaat uit alle voorschotten die betaald zijn door mede-eigenaars om specifiek te voorzien in deze jaarlijkse gemeenschappelijke lasten. Elke mede-eigenaar stort het bedrag op een afzonderlijke rekening die toebehoort aan de VME en ter beschikking gesteld wordt van de syndicus om de financiële verplichtingen van de gemeenschap na te komen.

Reservefonds als spaarpot voor grotere – en soms onvoorziene - investeringen

Doordat de Belgische vastgoedmarkt enorm aan het verouderen is, met meer dan 50% van de appartementsgebouwen die gebouwd werden voor 1970, en de strengere federale en Europese normen op vlak van EPC, liften en de verwarmingsketel met het oogpunt op de Green Deal van 2050, zullen de mede-eigenaars in de toekomst echter ook moeten investeren in hun mede-eigendom. Mede-eigenaars van een appartementsgebouw kunnen daardoor (plots) geconfronteerd worden met noodzakelijke en omvangrijke renovatiewerken. Voor deze grotere – en soms onvoorziene – investeringen wordt het reservekapitaal gebruikt.

Het sparen met een reservefonds is in België in de regel verplicht en bedraagt minimum 5% van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het jaar ervoor. Een meerderheid van vier vijfde van de stemmen in de algemene vergadering kan echter wel beslissen om dit verplichte reservekapitaal toch niet aan te leggen. Volgens de wet wordt dit, net zoals het werkkapitaal, proportioneel verdeeld volgens het aandeel van de private delen in de mede-eigendom. Naast de proportionele verdeling, kan de algemene vergadering echter ook beslissen om de kosten per mede-eigenaar te berekenen op basis van het nut van de investering voor die eigenaar of de criteria proportionaliteit en nut combineren naar eigen voorkeur.

Het reservefonds bestaat uit voorafbetalingen van alle mede-eigenaars. Het is de verantwoordelijkheid van de syndicus om kosten van grotere investeringen in te schatten, vaak met de hulp van externe experten, en op de algemene vergadering advies te geven omtrent het bedrag dat men best in het reservefonds zou stoppen. Het is dan aan de mede-eigenaars om te beslissen welk bedrag men jaarlijks zal betalen om het reservefonds te spijzen.

Andere middelen om werken aan de mede-eigendom te financieren

Bij werkzaamheden kan het reservefonds echter ook onvoldoende zijn om de grote, dringende of onverwachte renovatiekosten te financieren of  kan de algemene vergadering besluiten zich niet of slechts gedeeltelijk te beroepen op het reservefonds. In dat geval beschikt de VME nog over twee manieren om kapitaal te verzamelen voor de renovatiewerken.

Ten eerste kan de VME een oproep tot kapitaalinbrenging lanceren. Hiermee doet de VME beroep op de eigen middelen van de mede-eigenaars en vraagt ze aan de mede-eigenaars om eigen middelen in te brengen voor de werkzaamheden. Het spreekt voor zich dat zo een kapitaalinjectie niet voor elke mede-eigenaar vanzelfsprekend is.

Daarnaast kunnen de mede-eigenaars ook een lening afsluiten. Die lening hoeft dan niet apart afgesloten te worden voor elke mede-eigenaar, maar wordt door de VME afgesloten die vertegenwoordigd wordt door de syndicus. Om het risico van niet-betaling van de leenlasten van één of meerdere mede-eigenaars te dekken, kan de VME een verzekering afsluiten. De bescherming van de verzekering is van toepassing op de volledige VME met alle mede-eigenaars. Ook de mede-eigenaars die niet meedoen aan de lening zijn dus beschermd tegen de wanbetaling van andere mede-eigenaars.

Wil je meer weten over deze verzekering? Neem dan ook even hier een kijkje.