La décision d’entreprendre des travaux est un moment important dans la vie d’une copropriété et qui entraine de nombreuses questions pour les copropriétaires. Répondons-y ensemble.
Qui est responsable des travaux ? Comment budgétiser et financer ces travaux ?,…
Dans ce blog, nous reviendrons sur ces questions essentielles tout en attirant votre attention sur certains points afin que vos travaux se passent le plus sereinement possible.
Dans la copropriété, le syndic est responsable d’identifier les travaux nécessaires à réaliser (plus d’infos sur le syndic dans notre blog1). Cela fait partie de ses missions telles que définies dans la loi2. Pour ce faire, celui-ci doit autant que possible s’appuyer sur des experts internes et externes. C’est également le syndic qui doit agir dans une situation d’urgence, par exemple lorsqu’une chaudière est hors d’usage ou que des balcons dégradés deviennent dangereux.
Le syndic est là aussi habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d'en obtenir ratification par l'assemblée générale dans les plus brefs délais.
Cependant, si la majorité requise ne peut être atteinte au sein de l'assemblée générale et que des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes doivent être réalisés, tout copropriétaire peut les accomplir seul, aux frais de l'association, après avoir reçu l’autorisation d’un juge.
A nouveau, c’est le syndic qui est responsable de la planification des travaux, que ce soit à court, moyen ou long terme. Dans le cadre de travaux de grande envergure, il est utile, et fortement recommandé, de réaliser un audit et une expertise de la copropriété. Ils sont approuvés en assemblée générale et confiés à un bureau d’étude, d’architectes ou à des consultants.
Le soutien de ces experts permet notamment d’avoir une vue sur l’état général de la copropriété, d’établir l’ordre de priorité des travaux et de sélectionner sur une base objective des entreprises qualifiées et fiables pour la réalisation des travaux.
Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé de présenter une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré3.
Le soutien de ces experts permet notamment d’avoir une vue sur l’état général de la copropriété, d’établir l’ordre de priorité des travaux et de sélectionner sur une base objective des entreprises qualifiées et fiables pour la réalisation des travaux.
Le syndic est responsable du suivi du cahier des charges, des différents devis et des budgets.
Après avoir budgétisé les travaux, le syndic finalise le dossier afin de le présenter à l’assemblée générale. En fonction du budget et des priorités discutées lors de celle-ci, un
vote est effectué pour valider la réalisation des travaux, la sélection du ou des entrepreneurs ainsi que le financement. Lorsque la capacité budgétaire de la copropriété le permet, il est préférable de réaliser le maximum de travaux en une fois.
Le syndic peut recevoir la mission de se renseigner sur le prêt copropriété et revient ensuite à l’assemblée générale avec les différentes propositions. Il est toutefois possible que le syndic anticipe cette étape.
L'assemblée générale décide à la majorité des deux tiers des voix de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d'administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix (la moitié des voix +1) des copropriétaires présents ou représentés.
Si les travaux impliquent la modification de la destination d’un immeuble ou d’une partie de celui-ci, la décision se fait à la majorité des quatre cinquièmes des voix.
Après le vote, le syndic se charge d’exécuter la décision de l’assemblée générale et veillera à appeler en temps voulu les nouvelles charges afférentes aux travaux.
Les travaux en copropriété entraînent souvent un investissement onéreux. C’est pourquoi il est essentiel de bien les planifier et de réfléchir à la meilleure manière de les mener à bien. Il existe différents moyens pour financer les travaux dans une copropriété, tels que les fonds propres, le fonds de réserve ou encore la souscription d’un prêt copropriété auprès d’une institution financière. Nous abordons tous ces moyens de financement en détail dans ce blog4.
Les autorités régionales belges accordent également des primes pour la rénovation et la décarbonisation du parc immobilier, pensez à vérifier si votre copropriété est éligible à l’une de ces primes.
D’autres intervenants que le syndic peuvent alors être amenés à prendre des décisions.
Si l'équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l'association des copropriétaires est dans l'impossibilité d'assurer la conservation de l'immeuble ou sa conformité aux obligations légales, le syndic voire un ou plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent saisir le juge pour faire désigner un ou plusieurs administrateurs provisoires aux frais de l'association des copropriétaires qui, pour les missions attribuées par le juge, se substituent aux organes de l'association des copropriétaires.
Si des copropriétaires ne sont plus en capacité de s’acquitter de leurs charges, notamment des charges d’emprunt en cas de financement de travaux par un prêt copropriété, cela peut mettre en danger toute la copropriété et peser sur les finances des autres copropriétaires.
Atradius ICP propose des assurances qui couvrent le non-paiement des charges de copropriété. Ces assurances permettent d’indemniser la copropriété et de recouvrer des charges d’emprunt impayées. Les charges impayées ne sont plus supportées par les autres copropriétaires. Découvrez nos assurances ici5.
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