Un immeuble à appartements divisé en plusieurs parties privatives et parties communes constitue une copropriété s’il appartient à au moins deux propriétaires différents. En tant que copropriétaire, vous êtes non seulement responsable de vos parties privatives – comme votre appartement, votre garage ou votre cave –, mais vous êtes également tenu de contribuer à la gestion des parties communes. Celles-ci comprennent notamment le toit, la façade, l’ascenseur et le hall d’entrée.
Comme chaque copropriétaire est partiellement responsable des parties communes, tous les copropriétaires doivent contribuer à leur gestion. Afin de gérer ces parties communes et de procurer une valeur juridique aux décisions prises, l’ensemble des copropriétaires créent une association des copropriétaires (ACP).
Les charges découlant de ces parties communes – comme l’ascenseur, les réparations au toit ou à la façade, mais aussi les frais liés au travail du concierge ou du syndic – sont réparties proportionnellement selon l’importance relative des parties privatives de la copropriété.
Les accords convenus entre les copropriétaires sur les modalités de gestion et d’entretien de la copropriété sont décrits dans l’acte de base, le règlement de copropriété et le règlement d’ordre intérieur.1 2
L’acte de base décrit en détail l’aspect et les caractéristiques du bâtiment (données cadastrales, nombre d’étages, …) et la manière dont il est réparti entre les différents copropriétaires. L’acte de base indique également la quote-part détenue par chaque copropriétaire dans les parties communes.
Le règlement de copropriété fixe le plus clairement possible l’organisation à l’intérieur de l’immeuble. Il précise notamment les droits et devoirs des copropriétaires. L’acte de base et le règlement de copropriété forment ensemble les statuts de la copropriété et sont rédigés par un notaire.
Le règlement d’ordre intérieur fixe les règles de vie et de fonctionnement au sein de la copropriété. Ce règlement établit entre autres le mode et le moment de convocation à l’assemblée générale des copropriétaires, son mode de fonctionnement et ses compétences, ainsi que les règles de nomination et les compétences du syndic.
Comme l’association de copropriétaires (ACP) est uniquement une personne morale dont l’objet est de défendre les intérêts communs des copropriétaires, les tâches concrètes liées à cet objet sont déléguées à un syndic. Le syndic est le prolongement de l’ACP. Il existe deux options possibles pour le choix du syndic. Si la plupart des copropriétés font le choix d’un syndic professionnel, certaines optent pour un syndic bénévole choisi parmi les copropriétaires. Les tâches incombant au syndic sont en grande mesure déterminées par la loi. Elles comprennent notamment la gestion financière, technique, administrative et communicationnelle de la copropriété.
Le syndic est nommé par l’assemblée générale pour veiller à l’exécution des décisions de cette dernière. Il est également chargé de l’organisation de l’assemblée générale. Les actions à entreprendre en vue d’une bonne gestion et d’un entretien adéquat de la copropriété (et donc les charges qui y sont liées) sont déterminées lors de l’assemblée générale.
L’assemblée générale est l’organe décisionnel de l’association des copropriétaires. La loi exige que les copropriétaires se réunissent en assemblée générale au moins une fois par an.
Une condition légale importante liée à l’assemblée générale établit un critère de présence des copropriétaires. Ce critère est essentiel pour assurer la validité juridique de l’assemblée : la moitié des copropriétaires au moins doivent être présents ou représentés, et l’assemblée doit de plus représenter au moins la moitié des quotes-parts de la copropriété. Toutefois, l’assemblée générale peut aussi délibérer valablement lorsque les copropriétaires présents ou représentés représentent plus de trois quarts des quotes-parts des parties communes. Lorsqu’aucun de ces deux quorums n’est atteint, une deuxième assemblée générale doit être convoquée dans un délai d’au moins 15 jours. Cette deuxième assemblée générale pourra délibérer valablement quel que soit le nombre de présents.3
Pratiquement toutes les décisions concernant la copropriété sont prises en assemblée générale, qu’il s’agisse de questions financière, opérationnelles ou statutaires.4 De plus, pour les immeubles ou groupes d’immeubles comptant plus de 20 lots, l’assemblée générale nomme les membres du conseil de copropriété.5 Celui-ci est responsable de la bonne exécution des tâches du syndic ainsi que de tâches spécifiques qui lui sont confiées par l’assemblée générale. L’assemblée générale décide également des charges à supporter pour la bonne gestion et l’entretien adéquat de la copropriété, et fixe le budget annuel de l’ACP. Pour connaître les modalités concrètes du financement de ces charges, nous vous invitons à lire ce blog .
